Täytyykö taloyhtiölle ilmoittaa kuolemasta?

Kyllä, käytännössä ilmoitus kannattaa tehdä isännöitsijälle heti, jotta laskutus ja viestintä ohjautuvat oikein. Lakiin perustuvaa tarkkaa ilmoitusaikaa ei tässä oppaassa käsitellä.

Voiko perillinen asua asunnossa ennen perinnönjakoa?

Voi, jos kaikki osakkaat suostuvat. Sovi vastikkeiden, vakuutusten ja korjausten maksusta kirjallisesti.

Maksetaanko perinnöstä varainsiirtovero?

Ei, kun osake siirtyy perintönä. Vero voi tulla maksettavaksi, jos perillinen maksaa muille ulkopuolisilla varoilla.

Mitä isännöitsijätodistus on?

Se on isännöitsijän antama todistus osakkeen ja yhtiön tilasta, ja sitä tarvitaan yleensä asunnon myynnissä. Pyydä se isännöitsijältä.

Asunto-osakkeet perinnössä: ohje perillisille

Vanhempien kerrostaloasunto, mökki-yhtiön osake tai vakituinen koti taloyhtiössä on usein perinnön suurin yksittäinen erä. Sen hoito vaatii oikeat vaiheet oikeassa järjestyksessä. Tämä opas käsittelee asunto-osakeyhtiön osakkeita. Kiinteistöistä ja lainhuudosta kerrotaan oppaassa perunkirjoitus: kiinteistö.

Kuka omistaa osakkeet kuoleman jälkeen

Kun osakkeenomistaja kuolee, osakkeet kuuluvat kuolinpesälle. Osakkaat hallitsevat pesää yhdessä (Perintökaari 18 luku 2 §), kunnes pesä jaetaan. Kaikki päätökset, kuten asunnon myynti tai vuokraus, edellyttävät osakkaiden yhteistä päätöstä. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 8 §:n mukaan osake voidaan siirtää rajoituksitta perinnön, osituksen tai testamentin perusteella, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Taloyhtiö ei ole osapuoli perinnönjaossa. Isännöitsijälle kannattaa silti ilmoittaa kuolemasta ja pesän yhteyshenkilöstä, jotta laskut ja viestit löytävät perille.

Lesken hallintaoikeus

Perintökaaren 3 luvun 1 a §:n mukaan eloonjäänyt puoliso saa pitää kuolleen puolison jäämistön jakamattomana hallinnassaan, jollei rintaperillisen jakovaatimuksesta tai testamentista muuta johdu. Rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hän saa pitää hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly hänen omaan varallisuuteensa. Tämä voi rajoittaa asunnon myyntiä ja perinnönjakoa, vaikka leski ei olisi pesän osakas. Maanmittauslaitoksen esityksen (27.11.2025) mukaan lesken suostumus voi olla tarpeen huoneiston myyntiin kuolinpesästä. Katso lesken oikeudet.

Yhtiövastike jatkuu

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Kuolema ei keskeytä tätä velvollisuutta. Osakkeen omistaa nyt kuolinpesä, joten vastikkeet ovat pesän kuluja. Perintökaaren 18 luvun 5 §:n mukaan pesän varoista suoritetaan pesän hoidosta aiheutuvat tarpeelliset kustannukset.

Käytännön vinkit:

Kysy isännöitsijältä tilanne ja mahdolliset avoimet maksut.
Jos vainajan tili on jäädytetty, selvitä, miten vastikkeet maksetaan. Pankkiasiat on kuvattu oppaassa kuolinpesän pankkiasiat.
Älä jätä vastikkeita maksamatta. Kertyvät maksut ovat pesän velkaa.

Osakeluetteloon merkintä

Osakkeen saajalla on Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n mukaan oikeus käyttää osakkeenomistajan oikeuksia yhtiössä vasta, kun hänet on merkitty osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Merkintä omistusoikeuden siirrosta tehdään kuitenkin vasta, kun varainsiirtoveron suorittamisesta on saatu selvitys (2 luku 13 §).

Kun osake siirtyy perinnönjaossa yhdelle perilliselle, hänen kannattaa huolehtia siitä, että omistusoikeuden siirto kirjataan. Maanmittauslaitoksen esityksen (27.11.2025) mukaan perintönä tai perinnönjaossa huoneiston saaneen on rekisteröitävä saantonsa kahden kuukauden kuluessa, kun kyse on ensimmäisestä saannosta osakeluettelon siirron jälkeen. Kirjaamisessa tarvittavista asiakirjoista kannattaa kysyä Maanmittauslaitokselta ja isännöitsijältä.

Paperinen osakekirja ja kuolettaminen

Vanhemmissa taloyhtiöissä osakkeista on voitu antaa paperisia osakekirjoja. Jos osakkeen muotona on osakekirja, rekisteröintiin tarvitaan alkuperäinen siirtomerkinnöillä varustettu osakekirja, ja se toimitetaan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Jos osakekirja on kadonnut tai tuhoutunut, se on kuoletettava käräjäoikeudessa, ja rekisteröinnissä tarvittava selvitys riippuu siitä, milloin kuolettamista on haettu. Etsi osakekirja vainajan papereista ajoissa, koska kuolettaminen vie aikaa.

Lunastuslauseke

Joidenkin taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiö tai osakkeenomistajat voivat lunastaa osakkeen, kun omistusoikeus siirtyy. Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaan lunastusoikeutta ei ole, jos osakkeen saaja:

on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja;
on edellisen omistajan perintökaaren 2 luvussa tarkoitettu sukulainen tai aviopuoliso; tai
on saanut osakkeen testamentin perusteella.

Tavallinen tilanne on siis, että lapsi tai puoliso perii osakkeen eikä lunastus tule kysymykseen. Avopuoliso ei peri ilman testamenttia, ja testamentilla saatuun osakkeeseen lunastusoikeutta ei ole. Lunastuslauseke voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi silloin, kun osake siirtyy pesästä muulle kuin yhtiön osakkeenomistajalle, vainajan sukulaiselle tai puolisolle, vaikkapa kauppaa tehtäessä. Tarkista yhtiöjärjestys isännöitsijältä.

Varainsiirtovero

Verohallinnon ohjeen mukaan veroa ei tule suorittaa perintönä saadusta omaisuudesta. Ohje koskee myös perinnönjakoa: varainsiirtovero maksetaan vain siltä osin kuin vastikkeena on käytetty muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta. Jos perillinen saa asunnon ja maksaa muille perillisille sen arvosta rahaa omista varoistaan, ulkopuolisilla varoilla maksettu osuus on vastiketta, ja siitä maksetaan varainsiirtoveroa.

Verokannat voivat muuttua, joten tarkista voimassa oleva kanta Verohallinnolta. Verohallinnon ohjeen lähtökohta on silti selvä: pelkkä perintö ei laukaise varainsiirtoveroa.

Perintövero ja myyntivoitto

Perintönä saatu asunto-osake kuuluu perintöverotukseen. Kuolinpäivän arvo ilmoitetaan perukirjassa, ja sen perusteella lasketaan perintövero. Katso perintöverolaskuri ja perintövero 2026.

Jos osake myydään myöhemmin, myyntivoiton hankintamenona käytetään yleensä perintöverotuksen arvoa. Tarkempi kuvaus on oppaassa kuolinpesän omaisuuden myynti.

Vaihtoehdot: pidä, myy tai jaa

Pidä jakamattomana. Osake pysyy pesän nimissä, kun osakkaat sopivat. Lisätietoa jakamattoman pesän riskeistä: jakamaton kuolinpesä.
Jaa perinnönjaossa. Osake osoitetaan yhdelle perilliselle, ja hän maksaa tarvittaessa muille tasauksen. Tasaus rahalla ulkopuolisista varoista voi aiheuttaa varainsiirtoveron. Katso perinnönjako.
Myy ennen jakoa. Pesä myy asunnon, ja kauppahinta jaetaan. Tähän tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus.

Tiedot tarkistettu 12.10.2026 Finlexistä ja Verohallinnon ohjeesta (28.4.2022). Verosäännöt muuttuvat, joten tarkista ajantasainen tieto vero.fi:stä. Tämä on yleistä tietoa, ei oikeudellista neuvontaa.