Kuolinpesän omaisuuden myynti: päätös ja vero

Moni haluaa myydä vainajan asunnon, osakkeet, auton tai mökin ennen perinnönjakoa, jotta pesä saadaan rahaksi. Se on mahdollista, mutta vaiheiden järjestys ja verotus ratkaisevat, kuinka paljon jää käteen. Tämä opas käsittelee myyntiä jakamattomassa pesässä. Jakamattoman pesän yleisistä säännöistä kerrotaan oppaassa jakamaton kuolinpesä.

Kuka saa päättää myynnistä

Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset ja yleisjälkisäädöksen saajat sekä eloonjäänyt puoliso, jos ositusta ei ole toimitettu. Perintökaaren 18 luvun 2 §:n mukaan osakkaiden tulee pesän selvittämistä varten yhteisesti hallita pesän omaisuutta. He edustavat pesää kolmatta henkilöä vastaan.

Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Myyntipäätökseen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus. Yksi osakas ei voi myydä asuntoa tai osakkeita yksin. Kiinteistön kaupassa ja pankkitilien käsittelyssä kolmas osapuoli edellyttää yleensä kaikkien osakkaiden allekirjoitukset tai valtakirjan.
• Poikkeus on kiireellinen toimenpide. Laki sallii toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, vaikkei kaikkien osakkaiden suostumusta saataisi. Tämä koskee esimerkiksi pilaantuvan tai nopeasti arvoaan menettävän omaisuuden suojelemista, ei tavallista asuntokauppaa.
• Pesänhoitaja tai valtakirja helpottaa. Osakkaat voivat valtuuttaa yhden hoitamaan asian. Katso pesänhoitajan tehtävät.

Jos osakkaat ovat erimielisiä, mikään ei etene. Silloin vaihtoehtoja ovat sovittelu, pesänjakajan hakeminen tai pesänselvittäjän määrääminen. Pesänselvittäjä ei saa myydä kiinteää omaisuutta ilman osakkaiden kirjallista suostumusta tai tuomioistuimen lupaa (Perintökaaren 19 luku 14 §).

Pesän kulut ja myynnin tarkoitus

Myynti on usein tarpeen, koska pesällä on maksettavaa. Perintökaaren 18 luvun 5 §:n mukaan pesän varoista suoritetaan kohtuulliset hautaus- ja perunkirjoituskustannukset sekä pesän hoidosta ja selvityksestä johtuvat tarpeelliset kustannukset. Jos pesässä ei ole rahaa, myynti voi olla ainoa tapa maksaa ne. Muista kuitenkin, että myynti ei ole pakollista: perilliset voivat ottaa omaisuuden itselleen perinnönjaossa.

Verotus: pesä on oma verovelvollinen

Verohallinnon ohjeen (27.9.2024) mukaan jakamattoman kuolinpesän omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on kuolinpesän tuloa. Pesä on siis oma verovelvollinen eikä myyntivoitto lisäänny osakkaiden omaan tuloon myyntihetkellä.

Hankintameno ja omistusaika

• Hankintameno on perintöverotuksessa käytetty verotusarvo. Voitto lasketaan myyntihinnan ja tämän arvon erotuksena, kun lisäksi vähennetään myyntikulut.
• Omistusaika lasketaan perittävän kuolinhetkestä. Sillä ei ole väliä, milloin perinnönjako toimitetaan.
• Hankintameno-olettama on vaihtoehto, jos se on edullisempi. Tuloverolain 46 §:n mukaan vähennettävä määrä on vähintään 20 prosenttia myyntihinnasta ja, jos omaisuus on ollut omistuksessa vähintään 10 vuotta, vähintään 40 prosenttia. Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntikuluja ei vähennetä erikseen.
• Verokanta on pääomatulona 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia (tuloverolaki 124 §).

Koska hankintameno on yleensä perintöverotuksen arvo, voitto on pieni, jos myyt pian kuoleman jälkeen arvon mukaiseen hintaan. Jos asunnon arvo on noussut tai laskenut perunkirjoituksen jälkeen, ero näkyy verotuksessa.

Asunnon verovapaus

Tuloverolain 48 §:n mukaan oman asunnon luovutuksessa voitto on verovapaa, jos omistaja on käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanaan. Verohallinnon kuolinpesäohjeen mukaan jakamattoman pesän asunnon voitto voi olla verovapaa vain niiden perillisten osuuksien osalta, jotka ovat käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta kuoleman jälkeen. Vainajan omaa asumisaikaa ei lueta perillisten hyväksi.

Tämä tarkoittaa, että yleensä perillisten oma asuminen kodissa kuoleman jälkeen ratkaisee. Jos kukaan ei muuta taloon, voitto verotetaan. Se, että eloonjäänyt puoliso asuu kodissa, ei tee pesän voittoa verovapaaksi, jos puoliso ei omista osaakaan asunnosta (KHO 2005:25; Verohallinnon ohje 27.9.2024).

Eri omaisuuslajit

Asunto tai kiinteistö. Kauppaan tarvitaan kauppakirja, jonka allekirjoittavat kaikki osakkaat. Jakamaton kuolinpesä voi myydä kiinteistön ilman omaa lainhuutoa, kun kaikki osakkaat allekirjoittavat kauppakirjan tai valtuuttavat jonkun tekemään sen. Ostaja hakee lainhuudon itselleen. Selvennyslainhuuto ei ole pakollinen, mutta se helpottaa myyntiä, koska osakkaat näkyvät silloin rekisteristä, katso lainhuuto kuolinpesälle. Asunto-osakkeiden kaupassa isännöitsijä tarvitsee tiedot omistajanvaihdoksesta.

Osakkeet ja arvopaperit. Pankit ja arvo-osuustilien hoitajat vaativat yleensä perukirjan ja kaikkien osakkaiden suostumuksen. Myyntivoitto lasketaan samoin kuin muussa omaisuudessa.

Auto ja muu irtain. Ajoneuvo kuuluu kuolinpesälle, ja sen myynnistä päättävät osakkaat yhdessä. Myös irtaimen omaisuuden myyntivoitto lasketaan samoin hankintamenoin ja olettamin kuin muu omaisuus. Omassa tai perheen käytössä olleen tavanomaisen koti-irtaimiston myyntivoitto ei ole veronalaista, jos tällaisen omaisuuden luovutuksista verovuonna saadut voitot ovat yhteensä enintään 5 000 euroa. Lisäksi kuolinpesän luovutusvoitto ei ole veronalaista, jos verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa (molemmat tuloverolaki 48 §). Tarkista yksittäiset tilanteet Verohallinnolta. Auton kaupan käytännöistä, kuten kauppakirjan allekirjoittajista ja omistajanvaihdoksesta, kerrotaan Arkijuristin oppaassa kuolinpesän auton myynti. Arkijuristi on Muistovalkean sisarpalvelu.

Mökki ja metsä. Näiden myyntiin liittyy usein erillisiä verosääntöjä, joten kysy neuvoa asiantuntijalta ennen kauppaa.

Aikataulu ja tarkistuslista

1. Toimita perunkirjoitus ja anna perukirja Verohallinnolle. Perukirjassa ilmoitettu arvo on perintöverotuksen lähtökohta, ja sitä käytetään myöhemmin hankintamenona.
2. Selvitä pesän varat ja velat sekä kulut.
3. Sovi osakkaiden kesken, myydäänkö vai jaetaanko omaisuus.
4. Hanki asunnolle arvio, jotta myyntihinta vastaa markkinoita.
5. Hae tarvittaessa lainhuuto ja hoida valtakirjat.
6. Ilmoita myynti pesän veroilmoituksella. Katso kuolinpesän verot.

Tiedot tarkistettu 12.10.2026 Finlexistä (perintökaari ja tuloverolaki), Verohallinnon ohjeesta (27.9.2024) ja Maanmittauslaitoksen sivuilta. Verosäännöt muuttuvat, joten tarkista ajantasainen tilanne vero.fi:stä. Tämä ei ole oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa.