Lainhuuto: hinta, käsittelyaika ja hakeminen perinnössä ja kuolinpesässä

Mikä on lainhuuto?

Lainhuuto on kiinteistön omistusoikeuden rekisteröinti. Se kirjataan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, josta kuka tahansa voi tarkistaa kiinteistön omistajan lainhuutotodistuksella.

Lyhyesti:

• Mitä: kiinteistön (tai määräalan tai määräosan) omistajan kirjaaminen rekisteriin
• Milloin: kun omistaja vaihtuu kaupan, lahjan, perinnönjaon, testamentin tai osituksen perusteella
• Määräaika: kuusi kuukautta saannosta; perinnössä ja testamentissa aika alkaa lainvoimaisuudesta
• Hinta: 172 euroa (Maanmittauslaitoksen hinnasto 2026)
• Mistä haetaan: Maanmittauslaitokselta, helpoimmin sähköisessä asiointipalvelussa

Lainhuuto koskee kiinteistöjä, kuten omakotitalon tonttia, kesämökkiä tai metsätilaa. Asunto-osakkeet (kerrostalo- ja rivitaloasunnot) eivät tarvitse lainhuutoa, vaan niiden omistus merkitään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään tai vanhoissa paperisissa osakekirjoissa taloyhtiön osakeluetteloon.

Milloin lainhuutoa tarvitaan: kauppa, lahja ja perintö

Lainhuutoa tarvitaan aina, kun kiinteistön omistusoikeus siirtyy uudelle omistajalle:

Kuolinpesän nimiin ei tarvitse hakea erillistä lainhuutoa heti kuoleman jälkeen. Vainajan lainhuuto jää rekisteriin, ja kuolinpesä hallinnoi kiinteistöä perukirjan osoittamien osakkaiden yhteisinä. Jakamaton kuolinpesä voi kuitenkin hakea selvennyslainhuudon, mitä Maanmittauslaitos suosittelee perunkirjoituksen jälkeen.

Lainhuudon hinta

Lainhuudon kustannukset koostuvat kirjaamismaksusta ja kaupassa varainsiirtoverosta.

Kirjaamismaksu. Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan lainhuuto maksaa 172 euroa. Hinta ei muuttunut 1.1.2026. Myös selvennyslainhuuto ja kuulutuslainhuuto maksavat 172 euroa. Maksu ei riipu kiinteistön arvosta. Jos hakemus koskee useaa kiinteistöä tai saantoa, tarkista kokonaishinta Maanmittauslaitoksen hinnastosta.

Varainsiirtovero. Varainsiirtoveroa maksetaan vain vastikkeellisesta saannosta eli kaupasta ja vaihdosta. Kiinteistön varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024, joten vapautusta ei enää ole. Vero maksetaan OmaVerossa ennen lainhuudon hakemista.

Perintö, testamentti ja lahja. Perintönä, testamentilla tai lahjana saadusta kiinteistöstä ei makseta varainsiirtoveroa. Perintönä saadusta kiinteistöstä maksetaan sen sijaan perintöveroa osana perinnönsaajan perintöosuutta. Voit arvioida veron määrää perintöverolaskurilla.

Poikkeus: jos perinnönjaossa kiinteistön saava perillinen maksaa muille osakkaille hyvitystä pesän ulkopuolisilla varoillaan, tästä osuudesta voi joutua maksamaan varainsiirtoveroa. Tarkista tilanne Verohallinnolta ennen jakoa.

Lainhuudon käsittelyaika

Maanmittauslaitos julkaisee hakemusten keskimääräiset käsittelyajat verkkosivuillaan. Käsittelyaikasivun mukaan kiinteistön lainhuudon keskimääräinen käsittelyaika oli lokakuussa 2026 noin 5,5 kuukautta. Käsittelyajat ovat vaihdelleet viime vuosina paljon – välillä aika on ollut muutamia viikkoja, ruuhka-aikoina useita kuukausia.

Käsittelyaikaan vaikuttavat:

• Maanmittauslaitoksen ruuhkatilanne
• hakemuksen puutteet – lisäselvityspyynnöt pidentävät käsittelyä
• saannon monimutkaisuus, esimerkiksi useat perilliset tai testamentti

Määräaika täyttyy, kun hakemus on jätetty – pitkä käsittelyaika ei siis aiheuta myöhästymistä. Käsittelyä voi pyytää kiirehtimään perustellusta syystä, esimerkiksi jos kiinteistö on myymässä ja kauppa odottaa lainhuutoa. Kiinteistövaihdon palvelussa tehdyssä sähköisessä kaupassa lainhuudon käsittely käynnistyy automaattisesti.

Mitä papereita lainhuutoon tarvitaan?

Hakemukseen liitetään asiakirja, joka osoittaa omistusoikeuden siirtymisen (saantokirja), sekä sen tarvitsemat liitteet.

Maanmittauslaitoksen mukaan perintötilanteissa jäljennökset asiakirjoista riittävät. Jos vainaja oli naimisissa ja puolisoilla oli avio-oikeus, osituskirja osoittaa, mikä osa kiinteistöstä kuului kuolinpesälle ja mikä leskelle.

Perinnönjakokirjan voi tehdä itse, jos osakkaat ovat asiasta yksimielisiä. Kirjan laatimiseen löytyy ohjattu perinnönjakokirjan työkalu.

Katso myös, miten kiinteistö käsitellään perunkirjoituksessa.

Lainhuudon hakeminen

Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta. Helpoin tapa on Maanmittauslaitoksen sähköinen asiointipalvelu, johon kirjaudutaan pankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella. Hakemukseen liitetään tarvittavat asiakirjat sähköisesti. Hakemuksen voi tehdä myös paperilomakkeella.

Hakemuksen tekee uusi omistaja: kaupassa ostaja, lahjassa lahjansaaja ja perinnönjaossa perillinen, jolle kiinteistö on jaettu. Jos kiinteistöllä on useita uusia omistajia, he voivat hakea lainhuutoa yhdessä tai valtuuttaa yhden hoitamaan asian valtakirjalla.

Maanmittauslaitos tutkii hakemuksen ja liitteet. Kun kaikki on kunnossa, lainhuuto kirjataan rekisteriin ja uusi omistaja näkyy lainhuutotodistuksessa.

Määräaika ja myöhästymisen seuraukset

Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa saannosta. Saantohetki määräytyy näin:

• Kauppa ja lahja: kauppa- tai lahjakirjan allekirjoituksesta
• Perinnönjako: siitä, kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Jako saa lainvoiman, kun sitä ei ole moitittu kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta, tai aiemmin, jos kaikki osakkaat sitoutuvat olemaan moittimatta jakoa
• Testamentti: siitä, kun testamentti on saanut lainvoiman (tai kun perinnönjako tai ositus on saanut lainvoiman, jos niitä tarvitaan kiinteistön erottamiseksi)
• Ositus: siitä, kun ositus on saanut lainvoiman

Myöhästymisen seuraukset riippuvat saannosta:

• Kaupassa varainsiirtovero nousee 20 prosenttia alkuperäisestä määrästä jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, enintään kaksinkertaiseksi.
• Perinnössä, testamentissa ja lahjassa varainsiirtoveroa ei makseta, joten veronkorotustakaan ei tule. Maanmittauslaitos voi kuitenkin velvoittaa hakemaan lainhuutoa ja asettaa velvoitteen tehosteeksi uhkasakon.

Myöhässäkin jätetty hakemus käsitellään. Lainhuuto kannattaa silti hakea heti, kun saanto on lainvoimainen, jotta omistus näkyy oikein rekisterissä esimerkiksi myyntiä tai lainan vakuutta varten.

Lainhuuto perintönä saadulle kiinteistölle

Kun kuolinpesään kuuluu kiinteistö, lainhuuto tulee ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun kiinteistö jaetaan perilliselle tai myydään.

Perinnönjaon jälkeen kiinteistön saanut perillinen hakee lainhuudon omiin nimiinsä. Jos kiinteistö jaetaan usealle perilliselle yhteisomistukseen, kukin saa lainhuudon omaan murto-osaansa. Lue lisää perinnönjaosta.

Testamentin perusteella lainhuutoa haetaan, kun testamentti on saanut lainvoiman. Testamentti saa lainvoiman, jos sitä ei ole moitittu kuuden kuukauden kuluessa tiedoksiannosta tai jos kaikki perilliset ovat sitovasti hyväksyneet sen.

Lesken hallintaoikeus ei estä perillisiä hakemasta lainhuutoa. Jos testamentilla on annettu leskelle hallintaoikeus kiinteistöön, omistusoikeus voi olla esimerkiksi lapsilla, jotka hakevat lainhuudon omiin nimiinsä. Lue lisää lesken oikeuksista.

Selvennyslainhuuto jakamattomalle kuolinpesälle

Jakamattoman kuolinpesän ei ole pakko jakaa kiinteistöä saadakseen omistuksen näkyviin rekisteriin. Sen sijaan pesä voi hakea selvennyslainhuudon, jossa rekisteriin kirjataan kuolinpesän osakkaat vainajan kiinteistölle.

Maanmittauslaitos suosittelee selvennyslainhuutoa perunkirjoituksen jälkeen, koska:

• se helpottaa kiinteistön myyntiä – ostaja näkee osakkaat suoraan rekisteristä, eikä perukirjaa liitteineen tarvitse toimittaa hänelle
• se mahdollistaa kiinteistöasioiden hoitamisen Maanmittauslaitoksen verkkopalveluissa

Hakemukseen luetellaan kuolinpesän osakkaat ja liitetään perukirja, sukuselvitykset ja mahdollinen testamentti. Selvennyslainhuuto maksaa 172 euroa. Selvennyslainhuudolle ei ole kuuden kuukauden määräaikaa, koska omistusoikeus ei ole siirtynyt uudelle omistajalle.

Lue lisää jakamattomasta kuolinpesästä.

Kuolinpesä omistajana vai perillinen

Kuolinpesän osakkaat voivat pitää kiinteistön jakamattomana kuolinpesän omistuksessa tai jakaa sen yhdelle tai useammalle perilliselle.

Jakamaton kuolinpesä voi hallita kiinteistöä yhdessä toistaiseksi. Omistusoikeus ei ole siirtynyt, joten varsinaista lainhuutoa ei tarvita. Päätöksiin tarvitaan kuitenkin kaikkien osakkaiden suostumus, mikä voi muodostua hankalaksi pitkällä aikavälillä. Jakamaton kuolinpesä on lisäksi verotuksessa oma verovelvollisensa, mikä tuo vuosittaista hallintoa.

Perinnönjaossa kiinteistö voidaan jakaa yhdelle perilliselle, joka hakee lainhuudon omiin nimiinsä, tai useammalle perilliselle murto-osin.

Myynti suoraan kuolinpesästä on mahdollista ilman perinnönjakoa. Kaikki osakkaat allekirjoittavat kauppakirjan tai valtuuttavat jonkun tekemään sen, ja ostaja hakee lainhuudon. Erillistä perinnönjakoa ei tarvita ennen myyntiä.

Erityistilanteet

Lesken hallintaoikeus. Testamenttiin perustuva hallintaoikeus kiinteistöön voidaan kirjata erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamista haetaan erikseen, se ei tapahdu automaattisesti lainhuudon yhteydessä.

Useampi perillinen. Yhteisomistuksessa kiinteistö jaetaan murto-osiin, esimerkiksi kolme perillistä saa kukin kolmasosan. Yhteisomistus voi myöhemmin johtaa erimielisyyksiin kiinteistön käytöstä tai myynnistä.

Pesänselvittäjä tai pesänjakaja. Pesänjakajan toimittama perinnönjako noudattaa samoja lainhuutosääntöjä. Pesänjakajan laatima jakokirja toimii saantoasiakirjana.

Ulkomailla asuva perillinen. Hakemus käsitellään samoin kuin muissakin tapauksissa, mutta ulkomaisiin asiakirjoihin ja valtakirjoihin voidaan tarvita lisävahvistuksia, kuten apostille-todistus.

Kiinnitykset ja rasitteet. Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet pysyvät voimassa omistajan vaihtuessa. Ne näkyvät rasitustodistuksesta, joka kannattaa tarkistaa ennen jakoa tai kauppaa.

Vaihe vaiheelta: lainhuuto kuolinpesän kiinteistölle

1. Perunkirjoitus. Perukirjaan merkitään kaikki vainajan kiinteistöt arvioineen. Perukirja on edellytys kaikelle myöhemmälle.
2. Selvennyslainhuuto (valinnainen). Jos kiinteistö jää toistaiseksi jakamatta tai sitä ollaan myymässä, jakamaton kuolinpesä voi hakea selvennyslainhuudon.
3. Ositus. Jos vainaja oli naimisissa ja puolisoilla oli avio-oikeus, tehdään ositus, jossa selvitetään lesken ja kuolinpesän osuudet.
4. Perinnönjako. Osakkaat sopivat, kuka saa kiinteistön, ja allekirjoittavat perinnönjakokirjan. Vaihtoehtoisesti pesänjakaja toimittaa jaon.
5. Liitteiden kokoaminen. Perukirja liitteineen, perinnönjakokirja, mahdollinen osituskirja ja testamentti. Jäljennökset riittävät.
6. Hakemus Maanmittauslaitokselle. Lainhuutoa on haettava viimeistään kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Hakemuksen voi jättää jo heti jaon jälkeen.
7. Käsittely ja päätös. Maanmittauslaitos kirjaa uuden omistajan rekisteriin. Käsittelyaika vaihtelee ruuhkatilanteen mukaan.

Tarvitsetko apua perunkirjoitukseen? Katso perunkirjoituspalvelut paikkakunnittain.