Kiinteistö perunkirjoituksessa
· 1 min lukuaika
Kiinteistön ilmoittaminen perukirjassa
Kiinteistö on yksi yleisimmistä omaisuuslajeista, joka perukirjassa ilmoitetaan. Perukirjaan merkitään kiinteistön sijaintikunta, kiinteistötunnus, pinta-ala sekä arvo kuolinpäivänä. Jos vainaja omisti kiinteistön yhdessä puolison tai muun henkilön kanssa, perukirjaan merkitään vainajan omistusosuus. Yhteisomistuksessa oleva kiinteistö arvostetaan kokonaisarvon mukaisesti, ja vainajan osuus lasketaan omistussuhteen perusteella.
Kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvat velat, kuten asuntolaina tai kiinnitykset, merkitään perukirjan velkoihin erikseen. Myös kiinteistöön liittyvät vuokrasopimukset ja mahdolliset rasitteet on syytä mainita perukirjassa.
Käypä arvo ja verotusarvo
Perintöverotuksessa kiinteistön arvona käytetään käypää arvoa eli todennäköistä myyntihintaa kuolinpäivänä. Verotusarvo, joka näkyy kiinteistöveroilmoituksessa, on yleensä merkittävästi käypää arvoa alhaisempi eikä sitä käytetä perintöverotuksen perusteena. Käyvän arvon määrittämiseksi voidaan käyttää kiinteistönvälittäjän arviokirjaa, Verohallinnon hintakarttoja tai alueen toteutuneita kauppahintoja. Jos Verohallinto katsoo perukirjassa ilmoitetun arvon liian alhaiseksi, se voi oikaista arvon.
Tarvittavat asiakirjat
Perunkirjoitusta varten kiinteistöstä tarvitaan lainhuutotodistus, joka osoittaa omistuksen, sekä kiinteistörekisteriote, joka sisältää kiinteistön perustiedot. Rasitustodistus kertoo kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet. Nämä asiakirjat tilataan Maanmittauslaitokselta. Lisäksi tarvitaan mahdollinen arviokirja sekä viimeisin kiinteistöveroilmoitus. Mikäli kiinteistöä rasittaa vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus, myös näihin liittyvät sopimukset on hankittava.
Kiinteistön myynti kuolinpesästä
Kuolinpesä voi myydä kiinteistön ennen perinnönjakoa kaikkien osakkaiden yksimielisellä päätöksellä. Myyntivoiton hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa, jolloin luovutusvoittovero lasketaan myyntihinnan ja perukirja-arvon erotuksesta. Mikäli kiinteistö myydään alle kahden vuoden kuluessa perinnönjättäjän kuolemasta, verotus voi olla osakkaiden kannalta edullinen perukirja-arvon ollessa lähellä myyntihintaa.
Lesken hallintaoikeus
Perintökaaren 3 luvun 1a §:n mukaan leskellä on oikeus pitää puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto jakamattomana hallinnassaan. Tämä hallintaoikeus suojaa leskeä riippumatta siitä, onko asunto vainajan vai puolisoiden yhteistä omaisuutta. Hallintaoikeus pienentää perillisten perintöveroa, sillä sen arvo vähennetään perintöosuudesta. Hallintaoikeuden arvo lasketaan Verohallinnon vahvistaman ikäkertoimen ja kiinteistön tuottoarvon perusteella.
Usein kysyttyä
Miten kiinteistön arvo määritetään perunkirjoituksessa?
Kiinteistön arvo perunkirjoituksessa määritetään käyvän arvon perusteella kuolinpäivän tilanteen mukaan. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka kiinteistöstä saataisiin vapailla markkinoilla. Verohallinto käyttää kiinteistön arvostamisessa useita tietolähteitä: alueen toteutuneita kauppahintoja, kiinteistönvälittäjän arviota tai virallista arviointilausuntoa. Verotusarvo on tyypillisesti käypää arvoa alhaisempi, ja perintöverotuksessa käytetään aina käypää arvoa. Osakkaiden kannattaa hankkia luotettava arvio esimerkiksi kiinteistönvälittäjältä.
Mitä asiakirjoja kiinteistöstä tarvitaan perunkirjoitukseen?
Kiinteistöstä tarvitaan perunkirjoitukseen lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote, rasitustodistus, mahdollinen kauppakirja tai lahjakirja sekä kiinteistöveroilmoitus. Lainhuutotodistus osoittaa omistajan, kiinteistörekisteriote kertoo kiinteistön perustiedot ja rasitustodistus näyttää kiinteistöön kohdistuvat rasitteet ja kiinnitykset. Lisäksi tarvitaan mahdollinen arviokirja kiinteistön käyvästä arvosta. Kaikki asiakirjat tilataan Maanmittauslaitokselta tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelusta.
Miten lesken hallintaoikeus vaikuttaa kiinteistön arvostamiseen?
Leskellä on perintökaaren 3 luvun 1a §:n mukaan oikeus pitää yhteisenä kotina käytetty asunto jakamattomana hallinnassaan, vaikka perintö jaettaisiin muille perillisille. Hallintaoikeus vähentää kiinteistön perintöverotusarvoa, koska perillisen saama omaisuus on hallintaoikeudella rajoitettu. Hallintaoikeuden arvo lasketaan lesken iän perusteella Verohallinnon ikäkertoimien mukaan. Mitä nuorempi leski on, sitä suurempi vähennys perintöverosta tulee.
Voiko kuolinpesä myydä kiinteistön ennen perinnönjakoa?
Kyllä, kuolinpesä voi myydä kiinteistön ennen perinnönjakoa, mutta siihen tarvitaan kaikkien osakkaiden yksimielinen suostumus. Pesänselvittäjä voi myydä kiinteistön ilman osakkaiden suostumusta, jos myynti on tarpeen pesän velkojen maksamiseksi. Kiinteistön luovutuksesta maksetaan luovutusvoittoveroa, jonka hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua käypää arvoa. Osakkaiden kannattaa huomioida, että myyntivoiton verotus riippuu perukirja-arvon ja myyntihinnan erotuksesta.
Lue myös
Mitä asiakirjoja perunkirjoitukseen tarvitaan? Kattava lista: sukuselvitys, virkatodistukset, testamentti, tiliotteet ja kiinteistöasiakirjat.
Miten perintövero määräytyy perunkirjoituksen perusteella? Veroluokat, vapaat osat, verotaulukot ja vähennykset selkeästi selitettynä.
Mitä perunkirjoitus maksaa? Itse tehtynä ilmainen, asianajajalla 500–2 000 euroa. Hintaan vaikuttavat tekijät ja säästövinkit.