Kiinteistö perunkirjoituksessa

Kiinteistön ilmoittaminen perukirjassa

Kiinteistö on yksi yleisimmistä omaisuuslajeista, joka perukirjassa ilmoitetaan. Perukirjaan merkitään kiinteistön sijaintikunta, kiinteistötunnus, pinta-ala sekä arvo kuolinpäivänä. Jos vainaja omisti kiinteistön yhdessä puolison tai muun henkilön kanssa, perukirjaan merkitään vainajan omistusosuus. Yhteisomistuksessa oleva kiinteistö arvostetaan kokonaisarvon mukaisesti, ja vainajan osuus lasketaan omistussuhteen perusteella.

Kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvat velat, kuten asuntolaina tai kiinnitykset, merkitään perukirjan velkoihin erikseen. Myös kiinteistöön liittyvät vuokrasopimukset ja mahdolliset rasitteet on syytä mainita perukirjassa. Jos kyseessä on metsäkiinteistö, perukirjaan merkitään myös puuston arvo, joka voidaan selvittää metsäarvion avulla.

Asunto-osakeyhtiön osake ei ole kiinteistö, vaan arvopaperi. Osakeasunnon kohdalla perukirjaan merkitään yhtiön nimi, osakkeiden numerot ja isännöitsijäntodistuksen tiedot. Isännöitsijäntodistuksesta selviävät myös taloyhtiölainaosuus ja mahdolliset tulevat remontit, jotka vaikuttavat asunnon arvoon.

Käypä arvo ja verotusarvo

Perintöverotuksessa kiinteistön arvona käytetään käypää arvoa eli todennäköistä myyntihintaa kuolinpäivänä. Verotusarvo, joka näkyy kiinteistöveroilmoituksessa, on yleensä merkittävästi käypää arvoa alhaisempi eikä sitä käytetä perintöverotuksen perusteena. Käyvän arvon määrittämiseksi voidaan käyttää kiinteistönvälittäjän arviokirjaa, Verohallinnon hintakarttoja tai alueen toteutuneita kauppahintoja.

Kiinteistönvälittäjän arviokirja on luotettavin tapa osoittaa käypä arvo, ja se on erityisen suositeltava arvokkaiden kiinteistöjen kohdalla. Arviokirjan hinta on tyypillisesti 100–300 euroa. Jos Verohallinto katsoo perukirjassa ilmoitetun arvon liian alhaiseksi, se voi oikaista arvon ja määrätä perintöveron korkeamman arvon mukaan. Verohallinto vertaa ilmoitettua arvoa alueen toteutuneisiin kauppahintoihin ja omiin arvostusohjeisiinsa.

Kesämökkien ja vapaa-ajan asuntojen arvostaminen on usein hankalampaa kuin vakituisten asuntojen, koska vertailukauppoja on vähemmän. Näissä tilanteissa ammattitaitoisen arvioitsijan lausunto on erityisen tärkeä.

Tarvittavat asiakirjat

Perunkirjoitusta varten kiinteistöstä tarvitaan lainhuutotodistus, joka osoittaa omistuksen, sekä kiinteistörekisteriote, joka sisältää kiinteistön perustiedot. Rasitustodistus kertoo kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet. Nämä asiakirjat tilataan Maanmittauslaitoksen sähköisestä palvelusta, ja ne ovat saatavilla välittömästi muutaman euron hintaan.

Lisäksi tarvitaan mahdollinen arviokirja sekä viimeisin kiinteistöveroilmoitus. Mikäli kiinteistöä rasittaa vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus, myös näihin liittyvät sopimukset on hankittava. Lainhuutotodistus on erityisen tärkeä, sillä se osoittaa virallisesti, kuka kiinteistön omistaa. Jos lainhuutoa ei ole haettu, tilanne on selvitettävä ennen perunkirjoitusta.

Kiinteistön myynti kuolinpesästä

Kuolinpesä voi myydä kiinteistön ennen perinnönjakoa kaikkien osakkaiden yksimielisellä päätöksellä. Myyntivoiton hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa, jolloin luovutusvoittovero lasketaan myyntihinnan ja perukirja-arvon erotuksesta. Mikäli kiinteistö myydään pian kuoleman jälkeen, verotus voi olla osakkaiden kannalta edullinen perukirja-arvon ollessa lähellä myyntihintaa.

Kiinteistön myyntiin tarvitaan kaupanvahvistaja, kuten kaupanvahvistajana toimiva julkinen notaari tai kiinteistönvälittäjä. Kuolinpesän nimissä tehtävässä kauppakirjassa kaikkien osakkaiden on allekirjoitettava kauppakirja tai annettava valtakirja. Lainhuudon siirto ostajalle edellyttää perukirjan esittämistä Maanmittauslaitokselle.

Toinen vaihtoehto on jakaa kiinteistö perinnönjaossa yhdelle tai useammalle osakkaalle, jolloin varsinaista myyntiä ei tarvita. Perinnönjaon perusteella haetaan lainhuudon siirto uudelle omistajalle.

Lesken hallintaoikeus

Perintökaaren 3 luvun 1a §:n mukaan leskellä on oikeus pitää puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto jakamattomana hallinnassaan. Tämä hallintaoikeus suojaa leskeä riippumatta siitä, onko asunto vainajan vai puolisoiden yhteistä omaisuutta. Rintaperillisetkään eivät voi vaatia asunnon jakamista, jos leski haluaa käyttää hallintaoikeuttaan.

Hallintaoikeus pienentää perillisten perintöveroa, sillä sen arvo vähennetään perintöosuudesta. Hallintaoikeuden arvo lasketaan Verohallinnon vahvistaman ikäkertoimen ja kiinteistön tuottoarvon perusteella. Mitä nuorempi leski, sitä suurempi on hallintaoikeuden laskennallinen arvo ja siten suurempi perintöverovähennys.

Hallintaoikeus koskee nimenomaan asuntoa, jossa puolisot asuivat yhdessä. Se ei ulotu muihin kiinteistöihin, kuten kesämökkeihin tai sijoitusasuntoihin. Hallintaoikeus päättyy lesken kuolemaan tai siihen, että leski luopuu siitä vapaaehtoisesti.