Fastighet i bouppteckningen
· 2 min lästid
Anmälan av fastighet i instrumentet
Fastigheter är en av de vanligaste tillgångstyperna som anmäls i bouppteckningsinstrumentet. I instrumentet antecknas fastighetens kommun, fastighetsbeteckning, areal och värde på dödsdagen. Om den avlidna ägde fastigheten tillsammans med en make/maka eller annan person, antecknas den avlidnas ägarandel. Samägd fastighet värderas till totalvärdet, och den avlidnas andel beräknas utifrån ägarförhållandet.
Eventuella skulder kopplade till fastigheten, som bostadslån eller inteckningar, antecknas separat bland instrumentets skulder. Även hyresavtal och eventuella belastningar kopplade till fastigheten bör nämnas i instrumentet.
Gängse värde och beskattningsvärde
Vid arvsbeskattningen används fastighetens gängse värde, det vill säga det sannolika försäljningspriset på dödsdagen. Beskattningsvärdet, som syns i fastighetsskattedeklarationen, är vanligtvis betydligt lägre än det gängse värdet och används inte som grund för arvsbeskattningen. För att fastställa det gängse värdet kan en fastighetsmäklares värdering, Skatteförvaltningens priskartor eller genomförda köppriser i området användas. Om Skatteförvaltningen anser att det anmälda värdet i instrumentet är för lågt, kan den rätta värdet.
Erforderliga handlingar
Till bouppteckningen behövs lagfartsbevis som visar ägarskapet, samt fastighetsregisterutdrag som innehåller fastighetens grunduppgifter. Gravationsbeviset anger inteckningar och belastningar som gäller fastigheten. Dessa handlingar beställs från Lantmäteriverket. Dessutom kan ett värderingsutlåtande och den senaste fastighetsskattedeklarationen behövas. Om fastigheten belastas av hyresrätt eller annan nyttjanderätt, ska även relaterade avtal anskaffas.
Försäljning av fastighet från dödsboet
Dödsboet kan sälja fastigheten före arvskiftet genom samtliga delägares enhälliga beslut. Som anskaffningsutgift för försäljningsvinsten används arvsbeskattningsvärdet, varvid överlåtelsevinstskatten beräknas på skillnaden mellan försäljningspriset och instrumentvärdet. Om fastigheten säljs inom två år efter arvlåtarens död kan beskattningen vara fördelaktig för delägarna när instrumentvärdet ligger nära försäljningspriset.
Efterlevande makens/makans besittningsrätt
Enligt ärvdabalken 3 kap. 1a § har den efterlevande maken/makan rätt att behålla makarnas gemensamma bostad odelade i sin besittning. Denna besittningsrätt skyddar den efterlevande maken/makan oavsett om bostaden är den avlidnas eller makarnas gemensamma egendom. Besittningsrätten minskar arvingarnas arvsskatt, eftersom dess värde avdras från arvsandelen. Besittningsrättens värde beräknas utifrån Skatteförvaltningens fastställda ålderskoefficient och fastighetens avkastningsvärde.
Vanliga frågor
Hur bestäms fastighetens värde i bouppteckningen?
Fastighetens värde i bouppteckningen bestäms utifrån det gängse värdet per dödsdagen. Gängse värde innebär det pris som fastigheten skulle inbringa på den öppna marknaden. Skatteförvaltningen använder flera informationskällor vid fastighetsvärdering: genomförda köppriser i området, fastighetsmäklarens värdering eller ett officiellt värderingsutlåtande. Beskattningsvärdet är typiskt lägre än det gängse värdet, och vid arvsbeskattningen används alltid det gängse värdet. Delägarna rekommenderas skaffa en tillförlitlig värdering från till exempel en fastighetsmäklare.
Vilka handlingar behövs om fastigheten i bouppteckningen?
För fastigheten behövs lagfartsbevis, fastighetsregisterutdrag, gravationsbevis, eventuellt köpebrev eller gåvobrev samt fastighetsskattedeklaration till bouppteckningen. Lagfartsbeviset visar ägaren, fastighetsregisterutdraget innehåller fastighetens grunduppgifter och gravationsbeviset visar belastningar och inteckningar. Dessutom kan ett värderingsutlåtande om fastighetens gängse värde behövas. Alla handlingar beställs från Lantmäteriverket eller elektroniskt via Lantmäteriverkets tjänst.
Hur påverkar efterlevande makens/makans besittningsrätt fastighetens värdering?
Enligt ärvdabalken 3 kap. 1a § har den efterlevande maken/makan rätt att behålla den bostad som använts som gemensamt hem odelade i sin besittning, även om arvet fördelas till andra arvingar. Besittningsrätten minskar fastighetens arvsskattevärde, eftersom arvingens erhållna egendom är begränsad av besittningsrätten. Besittningsrättens värde beräknas utifrån den efterlevande makens/makans ålder enligt Skatteförvaltningens ålderskoefficienter. Ju yngre den efterlevande maken/makan är, desto större avdrag från arvsskatten.
Kan dödsboet sälja fastigheten före arvskiftet?
Ja, dödsboet kan sälja fastigheten före arvskiftet, men det krävs samtliga delägares enhälliga samtycke. En boutredningsman kan sälja fastigheten utan delägarnas samtycke om försäljningen behövs för att betala boets skulder. Överlåtelsevinstskatt betalas på fastighetsöverlåtelsen, och som anskaffningsutgift används det gängse värde som fastställts vid arvsbeskattningen. Delägarna bör notera att beskattningen av försäljningsvinsten beror på skillnaden mellan instrumentvärdet och försäljningspriset.
Läs även
Vilka handlingar behövs för bouppteckning? En omfattande lista: släktutredning, ämbetsbetyg, testamente, kontoutdrag och fastighetshandlingar.
Hur bestäms arvsskatten utifrån bouppteckningen? Skatteklasser, fria delar, skattetabeller och avdrag tydligt förklarade.
Vad kostar bouppteckningen? Gratis om man gör den själv, 500–2 000 euro med advokat. Faktorer som påverkar priset och spartips.